Рынок цифровых финансовых активов (ЦФА) может получить один из самых консервативных и одновременно емких сегментов — ипотеку. Участники рынка и регуляторы обсуждают модели, при которых ЦФА смогут использоваться для оформления, учета и обращения прав, обеспеченных залогом недвижимости. Речь идет не о замене классической ипотеки, а о ее «оцифровке» — с переносом ключевых элементов в цифровую инфраструктуру.

 

Залог в распределенном реестре

В базовой конструкции предполагается, что право требования по ипотечному кредиту или доля в нем оформляется в виде ЦФА, а залог недвижимости продолжает регистрироваться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Цифровой актив в этом случае становится «надстройкой» над традиционным залогом, фиксируя экономические права инвестора и порядок получения платежей.

Такая модель позволяет не затрагивать основы вещного права, сохраняя приоритет государственной регистрации недвижимости, но при этом упрощает оборот прав требования. По сути, ипотечный портфель может быть «раздроблен» на цифровые токены и предложен инвесторам без выпуска классических ипотечных ценных бумаг.

 

Инвестор вместо вкладчика

Для банков и девелоперов ЦФА, обеспеченные ипотекой, могут стать альтернативным источником фондирования. Вместо привлечения депозитов или секьюритизации через облигации кредитные организации получают возможность продавать цифровые активы, обеспеченные пулом ипотечных кредитов или конкретным объектом недвижимости.

Инвестор в такой конструкции приобретает ЦФА, дающий право на получение части ипотечных платежей. Формально он не становится залогодержателем, но его интерес защищен через условия выпуска цифрового актива и механизмы учета залога. В случае дефолта заемщика выплаты по ЦФА зависят от реализации заложенной недвижимости.

 

Юридические ограничения

Ключевой вопрос — соотношение цифровых прав и классического залога. Российское законодательство исходит из того, что залог недвижимости возникает и прекращается исключительно с момента внесения записи в ЕГРН. ЦФА не могут подменять собой эту регистрацию, а значит, не могут напрямую удостоверять право залога.

Именно поэтому обсуждаемые модели строятся вокруг косвенной связи: ЦФА удостоверяет денежное требование, а залог остается обеспечительной конструкцией в пользу первоначального кредитора или номинального держателя. Это снижает риски конфликта прав, но одновременно усложняет структуру сделок.

 

Роль депозитариев и операторов ЦФА

Дополнительную устойчивость системе должен придать учет ЦФА через операторов информационных систем и депозитарии. На них может быть возложена обязанность контролировать наличие и сохранность залога, а также корректность распределения ипотечных платежей между владельцами цифровых активов.

Фактически депозитарий в такой модели становится связующим звеном между «бумажным» реестром недвижимости и цифровым оборотом прав, что сближает ипотечные ЦФА с традиционными инструментами секьюритизации.

 

Перспективы рынка

Эксперты отмечают, что массовое распространение ипотечных ЦФА возможно лишь при появлении понятных стандартов и ограниченного круга базовых моделей. Без этого инструмент рискует остаться нишевым продуктом для квалифицированных инвесторов.

В то же время интерес к теме растет: сочетание консервативного залога и цифровой формы обращения выглядит компромиссом между надежностью и технологичностью. Если регулятору удастся встроить ипотечные ЦФА в существующую правовую систему без подрыва принципов регистрации недвижимости, рынок может получить новый канал привлечения длинных денег — пусть и не быстрый, но потенциально масштабный.